При покупке недвижимости, сделка оформляется при помощи договора, но зачастую, происходит так, что после его заключения возникает необходимость в расторжении. К сожалению, сделать это не так просто как может показаться изначально т.к. необходимо учесть целый ряд важных нюансов – в противном случае, сторона рискует не только столкнуться с отказом, не достигнув желаемого результата, но и потерпеть значительные финансовые убытки.
Договор купли продажи недвижимости – определение
Договор купли-продажи – это сделка, при заключении которой одна сторона (продавец или его представитель, имеющий соответствующие полномочия, подкрепленные документально) обязуется передать недвижимость, а вторая (покупатель) принять и внести оплату в заранее оговоренном объеме.
Под расторжением же договора, понимается прекращение гражданско-правовых отношений, после чего продавцу возвращается назад его имущество (в данном случае – недвижимость), а покупателю – денежные средства, которые он внес. Сама процедура расторжения регулируется гл. 29 ГК РФ – ей и необходимо руководствоваться сторонам.
Основания для расторжения договора купли продажи недвижимости
В первую очередь, необходимо отметить, что расторжение может быть произведено на различных этапах сделки – как до регистрации прав собственности, так и после совершения указанных действий. До регистрации прав, расторгнуть договор гораздо проще, нежели после, однако, это также можно сделать при грамотном подходе.
Важно учесть, что расторжение договора возможно при наличии обстоятельств, предусмотренных ГК РФ, в числе которых:
1.Договоренность между сторонами
Договор может быть расторгнут, если сторонам удастся достигнуть соглашения по этому вопросу. Данный способ считается наиболее оптимальным т.к. потери, как у продавца, так и покупателя, сводятся к минимуму. В этом случае, продавец и покупатель должны заключить письменное соглашение, после чего ранее подписанный документ перестанет действовать.
2.По желанию одной из сторон
В данном случае, вторая сторона должна допустить нарушение условий (или же имеют место другие обстоятельства, предусмотренные законом). К существенным нарушениям условий относят:
• Отказ покупателя от внесения платы за приобретаемую недвижимость (при этом не важно – дом, квартиру, комнату и т.д.) – полностью либо частично.
• Отказ продавца от освобождения недвижимого имущества и снятия его с регистрационного учета.
В этом случае, стороне необходимо будет обратиться в суд, который изучит все обстоятельства и решит – осуществлять расторжение или нет. Также основанием для расторжения является:
• Недееспособность лица на момент заключения сделки.
• Оказание давления на одну из сторон (психологическое или физическое), когда ее представитель вынужден был принять участие в сделке не по своей воле.
• Наличие обременения на недвижимом имуществе (к примеру, в квартире, являющейся объектом сделки, зарегистрированы граждане).
3.По требованию государственных органов
Расторжение договора может быть осуществлено и по требованию государственных органов – к примеру, ИФНС или прокуратуры. Если инициатором расторжения становятся государственные органы, то им также необходимо обратиться в районный суд с соответствующим заявлением.
Также, расторжение договора возможно при существенном изменении обстоятельств, когда стороны не смогли достигнуть соглашения о внесении в него корректировок (ст. 451 ГК РФ). Судья, в этом случае, по требованию стороны, определяет последствия расторжения договорных отношений, с учетом понесенных сторонами расходов.